Casa mea, terenul tau. Cine este mai tare?
Citeam zilele trecute pe un forum (nu spun care, e foarte frecventat) o dezbatere intre cativa consultanti, la intrebarea pusa de catre un solicitant de consultanta juridica, care se afla in situatia de a mosteni o casa construita de tatal sau pe terenul fratelui (unchiul solicitantului), fara a se incheia un contract in acest sens. Se punea problema daca proprietarul terenului dobandeste si proprietatea asupra casei (dreptul de accesiune) sau daca proprietarul casei dobandeste dreptul de folosinta asupra terenului de sub constructie (dreptul de superficie).
Am un client care se afla intr-o situatie similara, el fiind proprietarul terenului dobandit prin mostenire si altcineva este proprietarul casei construite pe teren, acesta din urma dobandind casa tot prin mostenire, de la acelasi autor (bunica lor). Caz foarte ciudat, teoretic (conform Codului civil) imposibil, dar practica nu tine cont de logica juridica. Voi reveni asupra acestui caz foarte interesant, pentru ca sunt convins ca nu este singular.
Evident, cum se intampla de regula pe forumuri, consultantii s-au contrazis, unii sustinand ca proprietarul terenului va obtine fara probleme si proprietatea asupra casei construita de fratele sau (si ce daca, branza e pe bani). Altii dimpotriva, afirmau ca proprietarul casei poate primi dreptul de folosinta asupra terenului, daca dovedeste cu martori ca a fost un constructor de buna credinta, adica a construit cu acordul fratelui sau (verbal si nu scris). Nu am intervenit in aceasta polemica, preferand sa provoc o dezbatere pe forumul Legalservnet.ro.
In primul rand, trebuie stabilit care este legea civila aplicabila. Din prezentarea solicitantului rezulta ca edificarea constructiei s-a produs cu multi ani inainte, deci sub imperiul vechiului Cod civil. Sa le luam pe rand. Mai intai, sa vorbim de accesiune (art. 492 din vechiul Cod civil), adica presupunerea (prezumtia legala) ca proprietarul unui teren este in mod logic si proprietarul constructiilor, plantatiilor si a oricaror lucruri ce se afla pe terenul sau, pana ce se dovedeste contrariul.
Deci, revenind la cazul nostru, constructorul casei are posibilitatea sa dovedeasca cu martori (neavand un acord scris cu proprietarul terenului) si cu acte din care sa rezulte ca el a procurat materialele de constructie si a angajat echipele de meseriasi (zidari, zugravi, instalatori, etc.), ca este un constructor de buna credinta. Vedeti, legea nu recunoaste constructorului calitatea de proprietar al casei, fiind un drept la dispozitia proprietarului terenului. In acest caz, conform art. 494, al.3 din vechiul Cod civil, proprietarul terenului are posibilitatea sa pastreze pentru el constructia, depagubindu-l pe constructor cu contravaloarea materialelor de constructie si a manoperei, fie sa ceara in schimbul folosintei terenului de sub constructie, o suma egala cu valoarea cresterii fondului (un fel de despagubire).
Dupa regulile noului cod civil (situatii create dupa 1 octombrie 2011) – art. 581, proprietarul terenului poate deveni proprietarul casei, despagubindu-l pe constructorul de buna credinta cu contravaloarea materialelor si a manoperei sau cu sporul de valoare adus imobilului prin construirea casei. Daca nu doreste sa pastreze constructia, poate cere obligarea constructorului sa cumpere terenul la valoarea de circulatie a terenului, fara a se lua in calcul si valoarea constructiei.
Daca pe vechiul cod civil, constructorul primeste un drept de folosinta asupra terenului, pe noul cod civil, acesta este obligat sa cumpere tot terenul (se precizeaza imobil, fara a se referi la suprafata ocupata de constructie). Evident, vorbim de teren, ca imobil distinct inscris in cartea funciara.
Acum, cu privire la superficie (dreptul proprietarului unei constructii de a folosi terenul de sub constructie), interesant este ca vechiul cod civil nu folosea aceasta expresie, indexul alfabetic de la final face trimitere tot la art. 492, referitor la accesiune. Abia in noul cod civil superficia este reglementata distinct la art. 693 – 702. Noutatea ar fi ca, se da o definitie clara a superficiei (dreptul de a avea sau edifica o constructie pe terenul altuia) si ca se stabilesc doua moduri de dobandire (prin act juridic si prin uzucapiune-folosinta neintrerupta, netulburata si sub nume de proprietar, timp de 5 ani-teren inscris in cartea funciara sau 10 ani-teren neinscris in CF). Cu alte cuvinte, daca nu exista act juridic incheiat (fiind vorba de imobil, se cere act notarial) sau daca nu sunt indeplinite conditiile pentru uzucapiune, se aplica regulile de la accesiune.
Revenind la cazul de la care am pornit acest articol, daca se va ajunge la litigiu (si de regula, se ajunge la judecata!), acesta va fi judecat in baza vechiului Cod civil. Dupa parerea mea, proprietarul terenului il va santaja pe constructorul casei (sa nu uitam, fratele lui!) sa cumpere terenul pe care se afla casa, la pretul impus de el (sau in conditiile impuse de el) ori va prelua el casa, la un pret derizoriu (contravaloare materiale si manopera). Cum majoritatea caselor se construiesc in regie proprie, despagubirea va fi la maxim 50% din valoarea reala.
Pai, sa tot faci afaceri de genul asta! Ademenesti un fraier sa construiasca pe terenul tau, fara sa inchei act juridic cu el si apoi il obligi sa cumpere terenul la pretul impus de tine. Posibil ca samsarii si camatarii sa aplice deja strategia asta. Doar isi permit sa plateasca niste avocati ingeniosi si fara scrupule. Hei, si eu sunt avocat! Sa nu ma intelegeti gresit! Am cunoscut acest gen de avocati, dar cunosc cu mult mai multi avocati corecti (asa ca mine!), care isi respecta clientii si le reprezinta interesele cu buna credinta.
Acestea fiind zise, inchei prin a va spune ca intentia mea este de a scrie articole utile voua, clientii mei si nu de a ma lansa in polemici cu alti consultanti. Pana la urma, scopul nostru, al profesionistilor in drept, este de va ajuta sa intelegeti legile si de a va descurca in procedurile legale in care sunteti implicati, cu sau fara voia voastra.
Intuitia imi spune ca ai de rezolvat o problema juridica, cu sau fara legatura cu speta de mai sus. Nu intamplator ai ajuns sa citesti acest articol!
Asa ca, nu mai sta pe ganduri!
Cere-ne sfatul, completand formularul de comanda (Click aici consultanta juridica gratuita)!
In 24 de ore: 1. vei intelege cu ce te confrunti (o problema cunoscuta este pe jumatate rezolvata); 2. vei primi concluziile si solutiile unui avocat competent (eu sau un alt avocat, la fel de competent ca mine, dar pe alte domenii unde eu nu excelez); 3.vei sti ce servicii iti putem oferi si 4. la ce costuri te poti astepta.
La dispozitia ta,
Echipa LegalServNet