Contractul de inchiriere (denumirea consacrata in limbajul comun) este reglementat de Noul Cod civil la Capitolul V – Contractul de locatiune – Art. 1777 – Art. 1850.
Prin contractul de locatiune, proprietarul unui bun – Locatorul se obliga sa asigure celeilalte parti – Locatarul, folosinta acelui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.
Locatiunea poate fi de 3 feluri:
– Locatiunea bunurilor mobile (de exemplu, un autoturism);
– Locatiunea bunurilor imobile (apartament, teren, etc.);
– Locatiunea bunurilor agricole sau arenda (teren agricol, livada, vita de vie, etc.).
Pentru a se deosebi de contractul de arenda, locatiunea bunurilor mobile si imobile se mai numeste si inchiriere.
Noul Cod civil aduce o serie de modificari importante, de care trebuie sa tineti cont la semnarea unui contract de inchiriere.
Avand in vedere ca cele mai multe contracte se incheie pentru locuinte, redam mai jos cele mai importante prevederi pe care trebuie sa le aveti in vedere la incheierea contractului de inchiriere (Art. 1824 – Art. 1835):
1. Durata inchirierii nu poate depasi 49 de ani. Daca nu este prevazut un termen, contractul se considera incheiat: a) pentru 1 an, in cazul locuintelor nemobilate; b) pentru 1 luna, daca s-a stabilit o chirie lunara (este un exemplu, formularea din Cod fiind generica); Recomandare: precizati termenul de inchiriere, cu mentionarea datei de inceput si a datei de incetare;
2. Contractul de inchiriere are caracter executoriu in privinta platii chiriei daca este incheiat in fata notarului sau este inregistrat la organul fiscal (Administratia financiara in raza careia se afla domiciliul proprietarului din Romania sau la administratia financiara in raza careia se afla locuinta, daca proprietarul are domiciliul in strainatate). Caracter executoriu inseamna ca proprietarul poate cere unui executor judecatoresc executarea silita a chiriasului pentru recuperarea chiriei restante si a penalitatilor de intarziere (daca au fost prevazute in contract). Recomandare pentru proprietari: Inregistrati-va contractul de inchiriere la administratia financiara. Este de fapt o obligatie legala, chiria fiind considerata venit impozabil ce trebuie mentionat in declaratia anuala de venit. Nedeclararea acestui venit este considerata infractiune de evaziune fiscala, ce se pedepseste cu inchisoare de la 2 la 8 ani [Art. 9, al.(1), lit.a) si b) din Legea nr. 241/2005];
3. Daca locuinta este vanduta, noul proprietar este obligat sa respecte contractul de inchiriere in vigoare la data vanzarii daca: a) contractul de inchiriere a fost notat in cartea funciara sau b) pentru locuintele neinscrise in cartea funciara, contractul de inchiriere a primit data certa inaintea contractului de vanzare-cumparare. Data certa poate fi aplicata de un avocat sau un notar.
4. Chiriasul raspunde fata de proprietar pentru degradarea locuintei, inclusiv pentru incendiu, daca nu dovedeste ca s-a produs fortuit (cauze ce nu-i pot fi imputate; de exemplu, vina proprietarului sau a vecinilor). Chiriasul mai raspunde si pentru pagubele produse de membrii familiei sale, sublocatarul sau de persoanele primite in locuinta.
5. Chiriasul nu poate cere despagubirea pentru imbunatatirile aduse locuintei fara acordul proprietarului iar acesta din urma poate cere chiar si aducerea locuintei la starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba.
6. Daca a fost incheiat un contract pe perioada determinata (vedeti recomandarea de la pct. 1 de mai sus!), chiriasul poate denunta unilateral contractul (desfiintarea contractului fara acordul proprietarului), cu respectarea unui termen de preaviz de minim 60 de zile.
7. Proprietarul nu poate impune chiriasului:
a) sa incheie o asigurare cu un asigurator impus;
b) sa raspunda solidar cu alti chiriasi din imobil pentru degradarea spatiilor comune;
c) sa recunoasca sau sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite exclusiv pe baza estimarilor facute de proprietar;
d) sa accepte dreptul proprietarului de a-si diminua sau elimina obligatiile asumate prin contract, fara a oferii o contraprestatie echivalenta ( de exemplu: dreptul proprietarului de a nu-l despagubi pe chirias pentru imbunatatirile aduse locuintei si pentru care si-a dat acordul); in oricare din situatiile respective, clauza se considera nescrisa, adica nu produce efecte juridice.
8. Daca locuinta constituie un pericol grav pentru sanatate, chiriasul poate rezilia contractul de inchiriere, chiar daca a renuntat la acest drept si poate cere despagubiri de la proprietar, daca nu a cunoscut acest viciu la data incheierii contractului.
9. Chiriasul are un drept de preferinta la incheierea unui nou contract de inchiriere, in conditii egale cu orice persoana interesata de oferta proprietarului, daca si-a respectat obligatiile din contractul anterior.
10. In cladirile cu mai multe apartamente, chiriasii au dreptul de folosi spatiile si instalatiile comune dar si obligatia de a contribui la cheltuielile pentru iluminarea, incalzirea si curatarea acestor spatii.
11. Evacuarea chiriasului din locuinta se poate face numai prin hotarare judecatoreasca, care va fi opozabila tuturor persoanelor ce locuiesc impreuna cu chiriasul. Cu toate acestea, pentru contractele incheiate in fata notarului pe perioada determinata, nu este necesara obtinerea unei hotarari judecatoresti de evacuare la expirarea contractului, acestea avand caracter executoriu. In acest caz, proprietarul il poate evacua silit pe chirias apeland la un executor judecatoresc.
12. In lipsa unei interdictii exprese, si alte persoane pot locui impreuna cu chiriasul, caz in care, raspund solidar cu acesta pentru toate obligatiile din contract. Recomandare pentru proprietar: Mentionati in contract persoanele care au dreptul sa locuiasca impreuna cu chiriasul (membri familiei sale, de exemplu) sau obligatia chiriasului de a cere acordul prealabil sau de a-l informa pe proprietar cu privire la orice persoana care va locui cu chiriasul mai mult de …. zile si de a trece persoana respectiva in cartea de imobil (in cazul apartamentelor la bloc).
13. Chiriasul poate ceda contractul de inchiriere sau subinchiria locuinta, numai cu acordul scris din partea proprietarul. Aceasta interdictie este prevazuta doar pentru locuinte. In cazul imobilelor cu alta destinatie, interdictia trebuie sa fie expres prevazuta in contract.
14. Contractul de inchiriere inceteaza in termen de 30 de zile de la moartea chiriasului, daca descendentii (copii, nepoti) si ascendentii (parinti, bunici) nu opteaza pentru continuarea contractului pana la expirarea acestuia, daca au fost mentionati in contract si daca au locuit impreuna cu chiriasul. Sotul supravietuitor are dreptul sa locuiasca in continuare, cu obligatia de a notifica proprietarul doar in cazul cand doreste sa renunte la contract.
Chiar daca dupa citirea acestui articol va considerati suficient de bine informat, eu va recomand totusi sa apelati la un avocat care sa va asiste la negocierea si semnarea contractului de inchiriere sau cel putin, sa apelati la serviciile juridice on-line asigurate de www.legalservnet.ro.
Cu deosebita consideratie,
Avocat Daniel Plesoiu
Click aici puteți citi părerile unor clienți mulțumiți de serviciile noastre.
ANALIZĂM GRATUIT PROBLEMA TA JURIDICĂ!
in 24 de ore vei primi un mesaj ce va cuprinde:
- explicaţii cu privire la natura problemei juridice cu care te confrunţi;
- soluţiile propuse de noi pentru rezolvare;
- serviciile pe care le putem oferi;
- tariful pentru fiecare serviciu oferit.